Die Empira Group, ein Investmentmanager für institutionelle Immobilienanlagen, hat in einer Studie die 46 größten Immobilienmärkte im DACH-Raum (Deutschland, Österreich und Schweiz) hinsichtlich sozioökonomischer und demografischer Fundamentaldaten verglichen. Ziel war es, der Immobilienmarktentwicklung vorgelagerte Indikatoren zu bestimmen und die Märkte in strukturell ähnliche Cluster zu sortieren. Dabei standen unter anderem Aspekte im Fokus wie die lokale Alters- und Wirtschaftsstruktur, die demografische Entwicklung, die öffentliche Verschuldung, das verfügbare Einkommen, Arbeitslosigkeit sowie das absolute und pro-Kopf-BIP.
Während für den Großteil der Städte eine positive Prognose hinsichtlich Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum gilt, offenbare die Studie dennoch deutliche Unterschiede zwischen den Standorten und damit enormes Diversifikationspotenzial für Investoren. „Gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren ist es entscheidend, strukturelle Faktoren für die künftige Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu verstehen. Klassisch herangezogene Indikatoren wie Leerstände und Mietpreisniveaus können sich erfahrungsgemäß recht kurzfristig ändern, während Aspekte wie der Akademikergrad oder der Anteil der im öffentlichen Sektor Beschäftigten sehr stabil sind. Zudem offenbart unsere Clusterung den ein oder anderen Markt abseits der Top-7, der strukturell ähnlich der beliebten Zielmärkte, aber vielleicht noch preiswerter im Ankauf ist“, kommentiert Prof. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.
Von den insgesamt 46 untersuchten Städten verfügen nur zehn über eine negative Bevölkerungsprognose bis 2035. Davon liegt mit Bremen und Halle (Saale) je ein Markt in Nord- und Ostdeutschland, während die übrigen acht Städte allesamt in Nordrhein-Westfalen liegen. Die Prognosen reichen von moderaten minus 0,9 Prozent (Bielefeld) bis minus 5,4 Prozent (Duisburg). Dem hingegen stammen die besonders wachstumsstarken Städte aus der Schweiz und Österreich. Alle sechs analysierten Märkte (Wien, Linz, Graz sowie Basel, Zürich, Genf) finden sich in den Top 10 der größten erwarteten Bevölkerungsgewinner wieder. Hinzu kommen mehrere deutsche Top-7-Städte (Frankfurt a.M., Köln) sowie B-Städte wie Leipzig (13,5 Prozent) und Hannover (8,8 Prozent). In den meisten Fällen korreliere dabei der lokale Altersdurchschnitt negativ mit der Bevölkerungsprognose, das heißt jüngere Städte wachsen deutlich stärker als ältere. Ausnahmen hiervon sind unter anderem das relativ alte, aber wachstumsstarke Köln und das relativ junge, aber schrumpfende Bielefeld. Außerdem statistisch auffällig sei der Zusammenhang zwischen verfügbarem Jahresnettoeinkommen und Bevölkerungsprognose. So weisen alle schrumpfenden Städte Werte von unter 24.000 Euro je Einwohner auf, alle stark schrumpfenden Städte (mehr als vier Prozent Schrumpfung) sogar unter 22.000 Euro. (DFPA/mb1)
Die Empira AG ist ein Investment Manager für institutionelle Immobilieninvestments in Europa und den USA. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Zug, Schweiz, einer Tochtergesellschaft in Luxemburg sowie weiteren Niederlassungen in Deutschland, Großbritannien, Dubai und den USA verfügt über ein Anlagevolumen von rund 6,2 Milliarden Euro.
